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«La venta de pisos, en mínimos históricos», «La venta de viviendas cae un 30% en abril, el mayor descenso desde 2009», «La venta de pisos se hunde al menor nivel desde el estallido de la crisis» o el último dato, de esta misma semana: «La compraventa de viviendas cae en noviembre hasta el 14,4%». Desde hace tiempo la prensa española está inundada de noticias desastrosas sobre el mercado inmobiliario. El sector está absolutamente paralizado: las agencias cierran, los constructores quiebran, la gente no puede hacer frente a sus hipotecas y los desahucios se han incrementado en más de un 250%.
Es en esta época cuando, precisamente, una serie de inversores han incrementado sus anuncios, informando a todos los propietarios desesperados por vender su vivienda, y a punto de perderla a manos del banco por una hipoteca inasumible, de que ellos están dispuestos a comprársela con dinero contante y sonante, de golpe y al instante, sabiendo incluso que los precios de los pisos seguirán bajando durante todo este año y, según los peores augurios, los siguiente.
Los anuncios son como caramelos para estos propietarios que ven como el banco puede desahuciarles y aún así no saldar su deuda: «Compro piso al contado», «pagamos su embargo», «urge comprar viviendas» o «compro piso en 48 horas», rezan los reclamos, publicados en internet o mediante simples carteles escritos a mano y pegados en paradas de autobús, dirigidos a aquellos que, como se puede leer en otros, «tienen problemas con su hipoteca o quieren vender antes de tenerlos».
Los anunciantes no son multimillonarios con el afán de acumular, sino inversores que habiendo sufrido el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, perdiendo algunos sus trabajos y otros hundiendo a sus empresas, han decidido aprovechar la crisis para volver a hacer negocio con este nuevo enfoque de la compraventa de viviendas basado en fijar su valor entre un 20 y un 30% por debajo precio real, para venderlo inmediatamente después a un precio más elevado y embolsarse la diferencia.
«Comprar al contado, reformar y vender rápido», es la fórmula de Sergio, un inversor valenciano de 38 años que lleva 10 en el sector inmobiliario y ha sufrido como nadie la transformación del mercado. «El truco es no retener el piso más de dos meses después de haberlo adquirido», comenta a ABC, explicando que lo normal es que su valor siga bajando y pueden perder mucho dinero si no consiguen «darle el pase», como dicen en el argot inmobiliario.
Una situación «muy complicada»
«El último lo compramos 15.000 euros más barato de la primera oferta que le habíamos hecho al propietario seis meses atrás, después de que le explicáramos que su valor había caído en ese tiempo. Aun así él se vio obligado a venderlo», cuenta Sergio, quien reconoce que en algunas ocasiones se han «comido algún piso» que no han podido vender.
Un negocio legal y amoral para algunos, con el que a Sergio y a su socio les ha ido bien hasta este último año, llegando a ganar 100.000 euros en los anteriores. «Bajas el margen de beneficios, vendes rápido y arriesgas menos. Así ganas dinero. Nada que ver con los años locos, pero vivimos de ello», subraya, comentando que sólo el 10% de los pisos que han comprado los han vendido con pérdidas, «algo que es preferible, porque sino inmovilizamos nuestro capital y no podemos seguir invirtiendo».
Tras varios años de éxitos con el boom de la hipotecas, entre 2007 y 2008 tuvieron que abandonar el negocio inmobiliario «porque la situación era muy complicada» y no hacían más que perder dinero. «Era un momento en el que la gente no se había concienciado aún de que los pisos no valían ya lo que pedían por ellos», recuerda ahora que las cosas le van mejor.
«Apostando por esta política»
A Víctor no le ha ido tan bien como a Sergio con este tipo de compras al contado: «Lo cierto es que el no querer hacer alquileres ni vender los pisos de los bancos me está ocasionando más pérdidas que beneficios, pero yo sigo apostando por esta política», insiste. Lleva cuatro años con su empresa, Oportunity, ubicada en Sabadell, desde que fue despedido como agente inmobiliario de otra gran empresa.
La montó, cuenta, «pensando en las personas a las que les están embargando sus pisos y no tiene forma de venderlos. La mayoría ven como los bancos ofrecen masivamente viviendas obtenidas de los desahucios y no les dejan opciones de venta a las suyas propias».
Como la mayoría de inversores que se dedican a este negocio, da dos opciones a sus clientes: o la compra directa y al contado del piso, en la que establece sobre el precio de mercado una reducción de aproximadamente el 20% (un 10% de gastos de escritura y otro 10% de margen de beneficios por la posible reducción a la hora de la venta); o la compra mediante un adelanto al contado de 10.000 euros con un margen de venta de aproximadamente un mes en el que no se hace el cambio de las escrituras. «Si no lo vendemos en ese tiempo, entendemos que difícilmente lo vamos a vender, por lo que perdemos los 10.000 euros y se los devolvemos al propietario junto con el piso. Corremos riesgos», explica.
En varias ocasiones ha perdido los 10.000 euros de adelanto, porque después de pactar el precio con el cliente, los precios de este mercado «impredecible» varían muy rápido y no pueden venderlo, «y eso que nosotros somos los expertos». Pero además, porque es difícil adquirir totalmente el piso, ya que el propietario tiene que bajar mucho su valor por correr con los gastos de escritura «y se cansa». «Están demasiado endeudados con el banco y no le satisface bajar el precio de venta hasta donde le ofrecemos, ya que con eso no cubre su deuda. No pueden… se ven acorralados», asegura este inversor de 43 años.
«El tema está muy jodido»
«Buscamos son vendedores que estén dispuestos a bajar el precio a la mitad de su valor real»
«Salvo que sea muy chollo, no se vende. Lo que buscamos son vendedores que estén dispuestos a bajar el precio a lo mínimo, a la mitad de su valor real o menos», comenta este profesional del sector a ABC, que ha visto como, en los tres meses que se dedica a esto le han llamado 25 interesados, de los cuales ninguno ha aceptado. «No quieren bajar el precio tanto, salvo que estén muy ahogados, porque se quedan con la deuda de la hipoteca igualmente».
El inversor para el que trabaja Mario, a diferencia de Sergio y Víctor, no le corre tanta prisa. «Cuando compra, su único objetivo es esperar y después vender. Sé que ha comprado alguno que no ha conseguido vender, pero no le importa. Lo tiene para especular… esperando que esto cambie»..
El sector inmobiliario está tan loco que se siguen buscando fórmulas desesperadas para vender pisos en la vorágine de esta crisis, una de la peores que ha conocido España. Pero la fórmula mágica parece impredecible. A algunos les va mejor y a otros… ni con estas.
El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, aprovechará hoy una
interpelación del Congreso para anunciar algunas medidas que pondrá en marcha el Gobierno para minimizar el impacto social de los desahucios.
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